Suvlasnici zgrada u Hrvatskoj imaju još 52 dana za sklapanje novih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju zgradom. Rok istječe 31. prosinca 2026., a postojeći ugovori sklopljeni prije stupanja na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada nakon toga prestaju vrijediti. Ako suvlasnici ne ispune zakonsku obvezu, može uslijediti postupak imenovanja prinudnog upravitelja.
Na približavanje roka upozorio je portal ZGRADOnačelnik.hr, pozvavši suvlasnike da što prije urede međusobne odnose i sklope potrebne ugovore kako bi izbjegli probleme u upravljanju i održavanju zgrada.
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stupio je na snagu 1. siječnja 2025. godine, a suvlasnicima je ostavljen dvogodišnji rok za usklađivanje ugovora. Članak 61. propisuje da ranije sklopljeni međuvlasnički ugovori i ugovori s upraviteljima vrijede do sklapanja novih, ali najdulje do isteka zakonskog roka.
Što se događa ako suvlasnici ne potpišu nove ugovore?
Ako zgrada do kraja godine ne sklopi potrebne ugovore, otvara se pitanje pravne osnove za njezino daljnje upravljanje. Zakon za takve slučajeve predviđa primjenu odredbi o prinudnom upravitelju, ali njegovo imenovanje nije automatsko.
Pročitajte još
Prema članku 50. Zakona, prinudnog upravitelja imenuje gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi, i to u roku od šest mjeseci od saznanja za okolnosti koje zahtijevaju takvo postupanje.
Prijedlog za imenovanje može podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, ako suvlasnici nisu izabrali novog upravitelja. Nadležno gradsko ili općinsko tijelo zatim provodi postupak propisan zakonom.
Prinudni upravitelj preuzima prava i obveze upravljanja zgradom sve dok suvlasnici ne sklope ugovor s odabranim upraviteljem. Time se osigurava nastavak upravljanja, ali suvlasnici gube mogućnost da samostalno i pravodobno urede sve ugovorne odnose prije isteka roka.
Pročitajte još
ZGRADOnačelnik.hr upozorava i na moguće povećanje troškova održavanja ako suvlasnici ne postignu dogovor. Ipak, samo propuštanje roka ne znači automatsko povećanje pričuve niti unaprijed određuje koliko bi upravljanje zgradom moglo poskupjeti.
Tko mora sklopiti ugovore i što oni uređuju?
Zakonska obveza odnosi se na višestambene zgrade s najmanje četiri stana, stambeno-poslovne zgrade s najmanje tri stana i jednim poslovnim prostorom, poslovne zgrade koje se pretežito koriste za poslovnu djelatnost te blokovske garaže koje ispunjavaju propisane uvjete.
Međuvlasničkim ugovorom uređuju se prava i obveze suvlasnika, način prikupljanja i korištenja zajedničke pričuve, zastupanje suvlasnika, pridržavanje kućnog reda i korištenje zajedničkih dijelova zgrade.
Za sklapanje međuvlasničkog ugovora nije potrebna suglasnost svih suvlasnika. Prema Zakonu, dovoljan je potpis natpolovične većine suvlasnika, a donesene odredbe obvezuju i ostale suvlasnike, osim ako je zakonom drukčije propisano.
Ugovor o upravljanju zaseban je dokument kojim suvlasnici, preko svojeg predstavnika, uređuju odnos s izabranim upraviteljem zgrade, uključujući njegove obveze, ovlasti i naknadu za rad.
Pročitajte još
Prema podacima Državne geodetske uprave koje je objavio ZGRADOnačelnik.hr, 19. listopada 2026. u Registar upravitelja zgrada bilo je položeno 62.526 ugovora, dok su u Registru zajednica suvlasnika bile osnovane 32.254 zajednice kojima je dodijeljen OIB.
Upis u registre i sklapanje novih ugovora dvije su različite obveze. Činjenica da je zgrada upisana u odgovarajući registar ne znači da suvlasnici više ne moraju uskladiti ugovore sa zakonom.
Suvlasnicima koji još nisu pokrenuli postupak preporučuje se da se obrate predstavniku suvlasnika i upravitelju zgrade te provjere jesu li novi ugovori pripremljeni. Preostali rok istječe 31. prosinca, nakon čega raniji ugovori više ne mogu ostati na snazi samo na temelju prijelaznih zakonskih odredbi.
