Povrat poreza za prvu nekretninu: tko ima pravo i koliko se dobiva
Objavljeno: 05/10/2026 | Autor: Lika-express
Više od 5.100 zahtjeva već je odobreno, prosječna potpora po obitelji iznosi 7.581 euro, a kod povrata PDV-a prosjek je čak 14.755 eura. Istodobno je 1.165 zahtjeva odbijeno, pa prije kupnje i predaje dokumentacije vrijedi dobro provjeriti sve uvjete.
Povrat poreza za prvu nekretninu do početka listopada odobren je za 5.122 zahtjeva, a ukupna vrijednost odobrenih potpora dosegnula je 38,83 milijuna eura. APN je do 2. listopada 2026. zaprimio ukupno 7.925 zahtjeva, od kojih je obradio 6.561.
Brojke pokazuju koliko ova mjera može značiti mladima koji rješavaju stambeno pitanje, ali i koliko je važno provjeriti uvjete prije potpisivanja ugovora i podnošenja zahtjeva. Od obrađenih predmeta odbijeno ih je 1.165, dok su 274 podnositelja pozvana na dopunu dokumentacije.
Prosječna dob podnositelja je 32 godine, prosječna nekretnina ima 72 četvorna metra, a prosječna cijena nekretnina za koje je potpora odobrena iznosi 2.168 eura po četvornom metru.
Koliki je povrat poreza za prvu nekretninu?
Ne postoji jedan fiksni iznos koji dobivaju svi kupci. Koliko iznosi povrat poreza za prvu nekretninu ovisi prije svega o tome je li pri kupnji plaćen PDV ili porez na promet nekretninama, o cijeni i površini nekretnine, broju članova uže obitelji te prosječnoj cijeni četvornog metra koju Ministarstvo objavljuje za jedinicu lokalne samouprave u kojoj se nekretnina nalazi.
Prema najnovijim podacima, prosječna potpora po obitelji iznosi 7.581 euro.
Od ukupno 5.122 odobrena zahtjeva, njih 1.866 odnosi se na povrat PDV-a. Prosječni iznos kod tih zahtjeva dosegnuo je 14.755 eura.
Još 3.256 odobrenih zahtjeva odnosi se na povrat poreza na promet nekretninama, kod kojih je prosječna potpora 3.470 eura.
Ukupno je za povrat PDV-a dosad odobreno 27,53 milijuna eura, a za povrat poreza na promet nekretninama 11,30 milijuna eura.
Važno je pritom razumjeti da navedeni prosjeci ne znače da će svaki kupac dobiti upravo toliko. Konačan iznos utvrđuje se za svaki zahtjev zasebno prema zakonskim pravilima.
Tko ima pravo na povrat poreza?
Pravo na potporu za kupnju prve stambene nekretnine mogu ostvariti punoljetni hrvatski državljani koji u trenutku podnošenja zahtjeva nisu navršili 45 godina.
To znači da je gornja dobna granica praktično 44 godine. Službena statistika pokazuje da najstariji podnositelji kojima je potpora odobrena imaju 44 godine.
Za kupnju nekretnine ugovor mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine. Podnositelj i članovi njegove uže obitelji za koje se rješava stambeno pitanje moraju imati prijavljeno prebivalište i stvarno boraviti na adresi nekretnine, uz zakonom predviđene iznimke.
Nužno je i da je pri kupnji plaćen porez na promet nekretninama ili PDV.
Jedan od najvažnijih uvjeta odnosi se na prethodno vlasništvo. Povrat je namijenjen rješavanju prvog stambenog pitanja pa osoba koja traži potporu, kao ni članovi njezine uže obitelji, u pravilu ne smije imati niti je smjela imati odgovarajuću stambenu nekretninu u Hrvatskoj ili inozemstvu.
Zakon ipak predviđa određene iznimke za nekretninu koja se ne smatra odgovarajućom, odnosno za određene suvlasničke udjele, uz propisane uvjete i rokove za prodaju. Zato prethodno vlasništvo ne znači automatski u svakom slučaju da pravo ne postoji, ali ga je prije predaje zahtjeva potrebno posebno provjeriti.
Povrat PDV-a za prvu nekretninu i povrat poreza na promet nisu isto
Kod kupnje novogradnje od prodavatelja kod kojeg je u cijenu uključen PDV, kupac koji ispunjava uvjete može ostvariti potporu u visini 50 posto plaćenog PDV-a, ali samo do najvišeg iznosa koji proizlazi iz zakonske osnovice.
Upravo zato je prosječan povrat PDV-a znatno viši i prema aktualnim podacima iznosi 14.755 eura.
Kod nekretnine na čiju je kupnju plaćen porez na promet nekretninama, potpora se određuje u visini plaćenog poreza, također uz ograničenje najvišeg iznosa prema propisanoj osnovici. Prosječni povrat u toj skupini trenutačno iznosi 3.470 eura.
Drugim riječima, pojam “APN povrat poreza” obuhvaća dvije različite situacije. Kupac ne bira koju će vrstu povrata koristiti, nego ona ovisi o porezu koji je stvarno plaćen pri stjecanju nekretnine.
Koji su uvjeti za povrat poreza za prvu nekretninu?
Osim dobi, državljanstva, datuma sklapanja ugovora, prebivališta i prethodnog vlasništva, posebno treba paziti na cijenu i površinu nekretnine.
Cijena četvornog metra kupljene nekretnine ne smije biti više od 50 posto viša od službeno utvrđene prosječne cijene četvornog metra za područje na kojem se nekretnina nalazi.
To je iznimno važan uvjet jer je upravo previsoka cijena jedan od najčešćih razloga odbijanja zahtjeva.
Za izračun maksimalne potpore važna je i površina koja se priznaje prema broju članova uže obitelji. Za stan se u izračun uzima do 50 četvornih metara za jednu osobu, do 65 za dvije, 80 za tri, 90 za četiri, 100 za pet, 110 za šest te do 120 četvornih metara za sedam i više osoba.
Sama nekretnina može biti veća, ali zakon određuje i granicu iznad koje pravo na potporu više nije moguće ostvariti. Ako je vrijednosna površina nekretnine više od 50 posto veća od propisane, zahtjev ne ispunjava uvjete.
Kod jednoobiteljskih kuća površine koje služe za obračun osnovice povećavaju se za 50 posto.
Najčešći razlozi zbog kojih možete ostati bez povrata
Dosadašnja praksa pokazuje nekoliko pogrešaka i prepreka koje se ponavljaju.
Previsoka cijena nekretnine. Čak 325 zahtjeva odbijeno je jer je cijena bila više od 50 posto iznad propisane prosječne cijene. To je podatak koji bi svaki kupac trebao provjeriti još prije zaključenja kupoprodaje ako računa na ovu potporu.
Prevelika nekretnina. Površina mora ostati unutar granica propisanih prema broju članova uže obitelji.
Prestar ugovor. Za kupnju se mjera odnosi na ugovore sklopljene nakon 1. siječnja 2025. godine.
Dob iznad granice. Podnositelj u trenutku podnošenja zahtjeva ne smije imati navršenih 45 godina.
Druga odgovarajuća nekretnina. Vlasništvo ili ranije vlasništvo odgovarajuće stambene nekretnine podnositelja ili članova uže obitelji može isključiti pravo na potporu.
Više zahtjeva iz istog kućanstva. Među službeno navedenim razlozima odbijanja nalaze se i višestruki zahtjevi unutar istog kućanstva.
Nepotpuna dokumentacija također može usporiti postupak. APN je prema najnovijim podacima 274 podnositelja pozvao na dopunu.
Kako se podnosi zahtjev za APN povrat poreza?
Zahtjev se podnosi APN-u na propisanom obrascu, poštom ili osobno. Rok je 24 mjeseca od dana stjecanja prava vlasništva.
Kod kupnje se među ključnim dokumentima traže osobna iskaznica, ovjerena preslika kupoprodajnog ugovora, zemljišnoknjižni izvadak, potvrda o prebivalištu te dokaz o plaćenom porezu na promet nekretninama ili račun iz kojeg je vidljiv plaćeni PDV. Zahtjev i potrebna izjava moraju biti pravilno ispunjeni i ovjereni prema uputama APN-a.
Ako je porez na promet nekretninama plaćan na rate, zahtjev se može predati nakon što je porez u cijelosti plaćen, ali i dalje unutar propisanog roka.
APN navodi da je rok za obradu uredno zaprimljenog zahtjeva 60 dana. Ako nedostaje dokumentacija, podnositelj se poziva na dopunu. Nakon odobrenja potporu isplaćuje APN, a službeni rok za isplatu je do 90 dana od izvršnosti rješenja.
Na odbijajuće rješenje moguće je podnijeti žalbu u roku od 15 dana od primitka.
Što vrijedi za gradnju prve obiteljske kuće?
Mjera nije ograničena samo na kupnju stana ili kuće. Potpora postoji i za gradnju odnosno rekonstrukciju jednoobiteljske kuće pod uvjetima propisanim zakonom.
Kod gradnje ili rekonstrukcije moguće je ostvariti potporu u visini 50 posto PDV-a na priznate plaćene račune za gradnju ili rekonstrukciju i potrebnu infrastrukturu, uz propisana ograničenja.
Za dokazivanje troškova potrebni su odgovarajući računi i dokumentacija, a APN za zahtjeve koji se odnose na kuću propisuje i dodatne dokumente kojima se dokazuju uporabljivost, površina i provedeni radovi.
Koliko je zahtjeva odobreno u Ličko-senjskoj županiji?
Od 5.122 dosad odobrena zahtjeva u Hrvatskoj, 27 ih se odnosi na Ličko-senjsku županiju.
Najviše odobrenih zahtjeva ima Grad Zagreb, čak 2.068, a slijede Zagrebačka županija s 490, Splitsko-dalmatinska s 487 i Primorsko-goranska s 365.
Iako je broj korisnika u Ličko-senjskoj županiji znatno manji nego u najvećim urbanim sredinama, mjera je korištena u svim hrvatskim županijama.
Na što posebno paziti prije podnošenja zahtjeva?
Najvažniji korak zapravo dolazi prije same prijave: provjeriti zadovoljavaju li nekretnina i kupac sve uvjete.
Posebno treba usporediti cijenu kvadrata sa službenom prosječnom cijenom za grad ili općinu u kojoj se nekretnina nalazi. Za ugovore sklopljene tijekom 2026. primjenjuju se prosječne cijene objavljene za 2026. godinu.
Treba provjeriti i priznatu površinu prema broju članova obitelji, status ranijih nekretnina podnositelja i njegove uže obitelji te pripremiti potpunu dokumentaciju.
Broj odbijenih zahtjeva pokazuje da povrat poreza za prvu nekretninu nije automatsko pravo svakog mlađeg kupca. No za one koji ispunjavaju uvjete riječ je o značajnom iznosu: prosječno 7.581 euro po obitelji, a kod povrata PDV-a prosjek prelazi 14.700 eura.
Zato se provjera uvjeta prije kupnje, osobito cijene po četvornom metru, može pokazati jednako važnom kao i sama predaja zahtjeva.
