O tržištu nekretnina u Hrvatskoj često se raspravlja; cijene rastu, a kupoprodaja je za posljednju punu godinu (2025.) pala za gotovo 13 posto u odnosu na godinu ranije. Nova analiza, koja mjeri prodaju nekretnina na 1.000 stanovnika po županijama, pokazuje da se Hrvatska ponaša kao skup lokalnih tržišta s vlastitim ritmom, a prisutnost i uloga agencija za nekretnine pritom raste.
Prema toj ljestvici, županija s najviše kupoprodaja na 1.000 stanovnika je Ličko-senjska s 57,6, a pri vrhu joj se pridružuju Zadarska (51,4), Istarska (47,6), Koprivničko-križevačka (47,4) i Varaždinska (43,7).
Na dnu se ističu Krapinsko-zagorska (21,8), Grad Zagreb (21,6) i Splitsko-dalmatinska (19,4). Riječ je o velikim razlikama u odnosu na apsolutne brojke; primjerice, Ličko-senjska županija po njima je među županijama s najmanje prodaja, ali s obzirom na mali broj stanovnika, volumen prodaja ispada puno veći u usporedbi s ostalima.
Zagreb prvi po apsolutnim prodajama, ali intenzitet je nizak
Isto tako, Grad Zagreb, koji je u 2025. imao najviše apsolutnih prodaja od svih (16.764) zbog svoje veličine nalazi se na drugom kraju ljestvice na 1.000 stanovnika. Zanimljiv nalaz je i Splitsko-dalmatinska županija, koja ima gotovo jednako kupoprodaja kao Zadarska (8.391 prema 8.569), ali 2,6 puta više stanovnika.
Pročitajte još
Prosjek čitave Republike Hrvatske iznosi 30 kupoprodaja po 1.000 stanovnika, što je pad od 13,1% u odnosu na 2024.
Ljestvica među županijama pokazuje jasne promjene; primjerice, Varaždinska je 2022. bila na posljednjem mjestu s 22 kupoprodaje, a 2025. je s 44 zaključila kao peta. Istarska je pala s prvog mjesta (58) na treće (48), a Primorsko-goranska s drugog (55) na sedmo (37).
Pročitajte još
Dok u apsolutnim brojkama uvijek pobjeđuju velike županije, podjela na kupoprodaji po 1.000 stanovnika pokazuje intenzitet. Premda se u Zagrebu proda šest puta više nekretnina u odnosu na Liku, tržište je u odnosu na broj ljudi koji tamo žive znatno mirnije.
Promjene u malim sredinama: vanjski interes i digitalizacija
Interpretacija može biti nekoliko, osim same gustoće stanovništva, no visoka vrijednost u maloj županiji obično znači da tržište ne pokreću isključivo lokalni stanovnici, već i oni iz drugih županija i iz inozemstva, s kupovinom kuća za odmor, apartmana i zemljišta.
Način na koji tržište funkcionira pritom se jasno mijenja. Primjerice, agencije za nekretnine sve su važniji faktor; od 2018. do 2026. broj agencija porastao je za 38%, a broj licenciranih agenata gotovo se udvostručio s porastom od 89%.
Uz veći broj posrednika mijenja se i način na koji oni rade. Digitalni alati ubrzavaju komunikaciju s kupcima i objavu ponude, a to je u tržištu s manje kupoprodaja i više posrednika sve važnije. Zato promjene koje donosi digitalizacija mogu utjecati i na zbivanja na samom tržištu, odnosno na to koliko se brzo i u kojim sredinama poslovi sklapaju.
Pročitajte još
“Kupac danas istovremeno piše trima ili četirima agencijama, a posao najčešće dobije ona koja prva odgovori nečim konkretnim”, objašnjava Krešimir Duvnjak, CEO platforme EstateIQ, koja pomaže u upravljanju nekretninama, agentima i prodajom. “Oglas se jednim unosom objavljuje na više portala, a promjena cijene vidi se svugdje odjednom, pa nema zastarjelih oglasa koji kupce šalju krivim putem. Najviše od toga dobivaju male agencije u manjim sredinama, koje uz takve alate mogu voditi isti broj poslova kao veliki ured.”
Digitalizacija je tako višestruko pojednostavnila kupoprodajni proces, što se uklapa u sliku tržišta na kojem se posao sve više odvija brzo i lokalno, s većim brojem posrednika koji se natječu za manji broj kupoprodaja.
Tržište nekretnina u Hrvatskoj tako se ne može čitati isključivo prema ukupnom broju prodaja; omjer prema broju stanovnika pokazuje da je pokretljivost tržišta drugačija, uz utjecaj veličine sredine, vrste nekretnina i obuhvata evidencije. Ono se očigledno mijenja, a agencije se sve više oslanjaju na brzinu i na znanje o kupcima u svojoj sredini. Hoće li se razlike među županijama smanjivati ili povećavati, pokazat će potpuni podaci za 2026. godinu.
