Privatni iznajmljivači i fiskalizacija 2027.: Moraju li izdavati eRačune?
Objavljeno: 22/09/2026 | Autor: Lika-express
Privatni iznajmljivači koji pružaju smještaj kao fizičke osobe, ostvaruju dohodak od imovine i nisu upisani u registar obveznika PDV-a prema trenutačno važećim propisima neće od 1. siječnja 2027. samo zbog iznajmljivanja apartmana, kuće za odmor ili sobe postati obveznici izdavanja eRačuna u sustavu Fiskalizacije 2.0.
To je najvažniji odgovor za velik broj hrvatskih iznajmljivača koji posljednjih mjeseci prate informacije o širenju obveze eRačuna od početka 2027. godine.
Ključ problema krije se u poreznom statusu. Privatni iznajmljivač koji porez na dohodak od iznajmljivanja turistima plaća u paušalnom iznosu nije isto što i paušalni obrtnik.
A upravo je ta razlika presudna za primjenu novih pravila.
Privatni iznajmljivač nije paušalni obrtnik
Zakon o porezu na dohodak iznajmljivanje kuća, stanova, soba, postelja i objekata za robinzonski smještaj putnicima i turistima te organiziranje kampova svrstava u dohodak od imovine.
Takvom iznajmljivaču porez se, ako ispunjava propisane uvjete, utvrđuje u paušalnom iznosu.
Riječ „paušal“ pritom često izaziva zabunu.
Paušalni iznajmljivač nije zbog toga paušalni obrtnik. Paušalni obrtnik je obveznik poreza na dohodak od samostalne djelatnosti, dok tipični privatni iznajmljivač ostvaruje dohodak od imovine.
Zakon o fiskalizaciji upravo na toj razlici temelji dio obveza vezanih uz eRačune.
Što vrijedi za privatnog iznajmljivača tijekom 2026.?
Prema Zakonu o fiskalizaciji, primateljima i izdavateljima eRačuna smatraju se, među ostalima, porezni obveznici upisani u registar obveznika PDV-a te obveznici poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznici poreza na dobit.
Privatni iznajmljivač koji ostvaruje dohodak od imovine i nije upisan u registar obveznika PDV-a ne ulazi samo na osnovi svojeg statusa iznajmljivača u navedene kategorije.
To znači da za takvog standardnog privatnog iznajmljivača tijekom 2026. ne nastaje ni obveza zaprimanja eRačuna prema pravilima Fiskalizacije 2.0 samo zato što iznajmljuje turistički smještaj.
Porezna uprava dodatno je u svojim službenim odgovorima izričito navela da se obveznikom fiskalizacije računa u krajnjoj potrošnji ne smatra obveznik poreza na dohodak od imovine, navodeći kao primjer upravo osobu koja je iznajmljivač u turizmu.
Što se mijenja 1. siječnja 2027.?
Od početka 2027. širi se krug onih koji moraju izdavati eRačune.
Obveznici poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznici poreza na dobit koji nisu upisani u registar obveznika PDV-a tijekom 2026. već moraju biti sposobni zaprimati eRačune, dok od 1. siječnja 2027. počinje i njihova obveza izdavanja eRačuna za transakcije na koje se Zakon odnosi.
Tu spadaju, primjerice, paušalni obrtnici.
Ali time se obični privatni iznajmljivač koji ostvaruje dohodak od imovine automatski ne pretvara u obveznika eRačuna.
Drugim riječima, najava da će „od 2027. svi koji nisu u sustavu PDV-a morati izdavati eRačune“ preširoka je i može dovesti iznajmljivače u zabludu.
Obveza ovisi o zakonom utvrđenom poreznom statusu.
Paušalni obrt je druga priča
Za osobu koja smještaj ili neku drugu djelatnost obavlja kroz obrt vrijede drugačija pravila.
Porezna uprava je za paušalne obrtnike izvan sustava PDV-a izričito pojasnila da tijekom 2026. imaju obvezu zaprimanja i fiskalizacije zaprimljenih eRačuna u propisanim B2B transakcijama.
Od 1. siječnja 2027. za njih počinje i obveza izdavanja i fiskalizacije eRačuna prema primateljima eRačuna.
Zato dvije osobe koje na tržištu nude smještaj mogu imati potpuno različite obveze.
Jedna može iznajmljivati apartman kao privatni iznajmljivač i plaćati paušalni porez na dohodak od imovine, dok druga može poslovati kroz obrt.
Za Fiskalizaciju 2.0 to nije isto.
Što ako je privatni iznajmljivač u sustavu PDV-a?
Ovdje nastaje važna iznimka.
Zakon o fiskalizaciji među izdavatelje i primatelje eRačuna uključuje porezne obveznike sa sjedištem, prebivalištem ili uobičajenim boravištem u Hrvatskoj koji su upisani u registar obveznika PDV-a.
Zato privatni iznajmljivač koji je upisan u registar obveznika PDV-a ne može primjenjivati isto pravilo kao iznajmljivač koji posluje izvan tog registra.
Za obveznike upisane u registar PDV-a obveza izdavanja i zaprimanja eRačuna za propisane tuzemne transakcije prema primateljima eRačuna postoji već od 1. siječnja 2026.
Porezna uprava pritom izričito upozorava da osoba može biti obveznik eRačuna, a istodobno ne biti obveznik fiskalizacije računa u krajnjoj potrošnji.
Zato prije donošenja zaključka treba provjeriti točan porezni status pojedinog iznajmljivača.
PDV identifikacijski broj nije isto što i upis u registar PDV-a
Ovo je još jedna važna razlika za privatne iznajmljivače koji posluju preko stranih platformi.
Dodijeljen PDV identifikacijski broj ne znači sam po sebi da je iznajmljivač upisan u registar obveznika PDV-a.
Privatni iznajmljivači mogu imati PDV identifikacijski broj zbog određenih prekograničnih transakcija i obveze obračuna PDV-a na usluge koje im pružaju porezni obveznici iz drugih država članica Europske unije, primjerice kod usluga stranih posrednika.
Za utvrđivanje obveze eRačuna prema Zakonu o fiskalizaciji zato nije dovoljno samo reći da iznajmljivač „ima PDV broj“.
Ključan je njegov stvarni porezni status, odnosno je li upisan u registar obveznika PDV-a ili pripada nekoj drugoj kategoriji koju Zakon navodi kao izdavatelja i primatelja eRačuna.
Gostu se i dalje mora izdati račun
Činjenica da standardni privatni iznajmljivač nije obveznik eRačuna prema Fiskalizaciji 2.0 ne znači da gostu ne mora izdati račun.
Prema važećem Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, iznajmljivač je dužan gostu izdati čitljiv i točan račun s naznačenom vrstom, količinom i cijenom pruženih usluga odnosno odobrenim popustom za svaku pruženu uslugu, osim kada račun za uslugu gostu izdaje turistička agencija.
To je postojeća obveza iznajmljivača i treba je jasno odvojiti od sustava eRačuna.
eRačun u Fiskalizaciji 2.0 nije PDF račun poslan elektroničkom poštom niti je svaki račun koji se izdaje gostu automatski eRačun.
Porezna uprava eRačun definira kao račun izdan, poslan i zaprimljen u strukturiranom elektroničkom obliku koji omogućuje automatsku elektroničku obradu.
Hoće li račun gostu od 2027. morati biti fiskaliziran?
Za tipičnog privatnog iznajmljivača koji ostvaruje dohodak od imovine odgovor prema trenutačno važećim pravilima nije automatski „da“.
Porezna uprava u aktualnim pitanjima i odgovorima o Fiskalizaciji izričito navodi da se obveznikom fiskalizacije računa u krajnjoj potrošnji smatraju obveznici poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznici poreza na dobit, dok se obveznik poreza na dohodak od imovine ne smatra obveznikom fiskalizacije po toj osnovi.
To ne ukida obvezu privatnog iznajmljivača da gostu izda račun prema propisima o ugostiteljskoj djelatnosti.
Riječ je o dvije različite obveze.
Treba li privatnom iznajmljivaču MIKROeRAČUN?
Ne treba svaki privatni iznajmljivač zbog 2027. automatski otvarati MIKROeRAČUN.
MIKROeRAČUN je besplatna aplikacija Porezne uprave namijenjena zakonskim izdavateljima i primateljima eRačuna koji ispunjavaju propisane uvjete i nisu upisani u registar obveznika PDV-a.
Tijekom 2026. aplikacija omogućuje funkcionalnosti povezane sa zaprimanjem eRačuna, a od 2027. omogućavat će i njihovo izdavanje.
Porezna uprava početkom rujna 2026. objavila je da će nadograđena verzija za izdavanje eRačuna biti dostupna za testiranje tijekom listopada 2026.
No privatni iznajmljivač koji nije zakonski izdavatelj ili primatelj eRačuna ne postaje korisnik tog sustava samo zato što porez na iznajmljivanje plaća paušalno.
Još jedna promjena stiže iznajmljivačima 2027., ali nema veze s eRačunom
Dodatnu zabunu može stvarati još jedna velika promjena najavljena za 2027. godinu – uvođenje registracijskog broja za objekte koji se oglašavaju preko internetskih platformi za kratkoročni najam.
To nije dio Fiskalizacije 2.0 niti je povezano s obvezom izdavanja eRačuna.
Ministarstvo turizma i sporta najavilo je da bi vlasnici soba, apartmana i kuća za odmor koji smještaj oglašavaju preko takvih platformi tijekom 2027. trebali dobiti registracijski broj koji će se isticati na platformama.
Međutim, 22. rujna 2026. novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti kojim se trebaju urediti detalji te obveze još nije konačno donesen. Hrvatski sabor prihvatio je prijedlog zakona u prvom čitanju u srpnju, nakon čega slijedi izrada konačnog prijedloga.
Zato registracijski broj za 2027. ne treba predstavljati kao već potpuno uređenu i važeću obvezu dok zakonodavni postupak ne bude dovršen.
Što privatni iznajmljivač treba provjeriti prije 2027.?
Za većinu privatnih iznajmljivača najvažnije je utvrditi tri stvari: ostvaruju li dohodak od imovine ili posluju kroz samostalnu djelatnost, jesu li upisani u registar obveznika PDV-a te izdaju li račune kao privatni iznajmljivač, obrt, trgovačko društvo ili drugi poslovni subjekt.
Ako je riječ o fizičkoj osobi koja pruža ugostiteljske usluge u domaćinstvu, porez na iznajmljivanje plaća kao dohodak od imovine i nije upisana u registar obveznika PDV-a, sama činjenica da je privatni iznajmljivač prema propisima koji su na snazi 22. rujna 2026. ne uvodi je od 1. siječnja 2027. u obvezu izdavanja eRačuna.
Ako je osoba u registru obveznika PDV-a, posluje kroz obrt ili ima drugi porezni status, pravila mogu biti bitno drugačija.
Upravo zato dvije riječi – „paušalni iznajmljivač“ – nisu dovoljne za određivanje obveza iz Fiskalizacije 2.0.
