Ugovor o doživotnom i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju na prvi pogled zvuče gotovo jednako, ali razlika je iznimno važna. Kod doživotnog uzdržavanja imovina prelazi na osobu koja pruža skrb tek nakon smrti primatelja uzdržavanja. Kod dosmrtnog prijenos se obavlja još za njegova života. Upravo ta razlika može presudno utjecati na sigurnost starije osobe koja ugovorom raspolaže svojom kućom ili stanom.
Mnogi stariji građani žele osigurati pomoć, njegu i svakodnevnu skrb, posebno ako žive sami ili im članovi obitelji ne mogu redovito pomagati. Jedna od mogućnosti jest sklapanje ugovora kojim se druga osoba obvezuje pružati uzdržavanje u zamjenu za određenu imovinu.
Takvi ugovori mogu biti korisni kada su obveze jasno određene i kada ih obje strane razumiju. Međutim, prije potpisivanja potrebno je znati što se događa s vlasništvom nad nekretninom i što učiniti ako osoba koja je obećala skrb prestane ispunjavati svoje obveze.
Što znači ugovor o doživotnom uzdržavanju?
Ugovorom o doživotnom uzdržavanju jedna se osoba obvezuje uzdržavati drugu do njezine smrti, a zauzvrat stječe pravo na imovinu ili njezin dio nakon smrti primatelja uzdržavanja.
Primjerice, starija osoba može ugovoriti da joj druga osoba osigurava hranu, pomoć u kućanstvu, njegu i druge dogovorene oblike skrbi, a da nakon njezine smrti dobije kuću.
Pročitajte još
Kod takvog ugovora vlasništvo nad kućom ne prelazi odmah na davatelja uzdržavanja.
Ako je primatelj uzdržavanja prije sklapanja ugovora bio vlasnik nekretnine, samim sklapanjem ugovora o doživotnom uzdržavanju ne prestaje biti njezin vlasnik.
Prijenos imovine odgođen je do njegove smrti.
Pročitajte još
To je jedna od najvažnijih zaštitnih razlika između doživotnog i dosmrtnog uzdržavanja.
Što znači ugovor o dosmrtnom uzdržavanju?
Kod dosmrtnog uzdržavanja osoba koja prima skrb obvezuje se drugoj strani prenijeti ugovorenu imovinu još za svojega života.
Ako se ugovor odnosi na kuću ili stan, prijenos prava vlasništva provodi se prema pravilima za stjecanje vlasništva nad nekretninama, uključujući odgovarajući zemljišnoknjižni upis.
To znači da primatelj uzdržavanja može prestati biti vlasnik nekretnine dok je još živ, iako osoba koja je preuzela obvezu uzdržavanja mora nastaviti pružati dogovorenu skrb do njegove smrti.
Primjerice, starija osoba može prenijeti kuću davatelju uzdržavanja, a zauzvrat dobiti obvezu da joj ta osoba osigurava stanovanje, prehranu i pomoć.
No ako u ugovoru nisu pravilno uređena prava stanovanja i druga sredstva zaštite, pravni položaj primatelja uzdržavanja može biti znatno osjetljiviji.
Pročitajte još
Zbog toga se kod dosmrtnog uzdržavanja posebno preporučuje pažljivo uređenje prava koja osobi omogućuju sigurno stanovanje i nakon prijenosa vlasništva.
Može li osoba ostati živjeti u kući koju je prenijela?
Može, ali prava stanovanja treba jasno i pravno valjano urediti.
Kod dosmrtnog uzdržavanja zakon predviđa zaštitne mehanizme poput osnivanja osobne služnosti stanovanja i stvarnog tereta uzdržavanja.
Prema zakonskim pravilima, kada je predmet ugovora nekretnina, u korist primatelja uzdržavanja u određenim se okolnostima osniva osobna služnost stanovanja, osim ako se on tome izričito protivi.
Posebno se može urediti i stvarni teret uzdržavanja.
To su važna prava jer njihova svrha nije samo osobno obećanje davatelja uzdržavanja, nego dodatna pravna zaštita povezana s nekretninom.
Prije potpisa treba provjeriti što je točno ugovoreno i što će biti upisano u zemljišnim knjigama.
Nije dovoljno osloniti se na usmeni dogovor da će osoba moći ostati u kući do kraja života.
Što ako osoba koja je obećala uzdržavanje prestane pomagati?
Ako davatelj uzdržavanja ne ispunjava ugovorene obveze, primatelj uzdržavanja može tražiti pravnu zaštitu, uključujući raskid ugovora kada su za to ispunjeni zakonski uvjeti.
To vrijedi za obje vrste ugovora.
Međutim, posljedice mogu biti složenije kod dosmrtnog uzdržavanja ako je nekretnina već prenesena na davatelja uzdržavanja.
Tada se uz raskid ugovora može otvoriti i pitanje povrata prenesene imovine te potrebnih upisa u zemljišnim knjigama.
Zato je važno da ugovor jasno određuje što davatelj uzdržavanja mora osigurati i kako se provjerava ispunjava li preuzete obveze.
Ako nastane spor, nije dovoljno samo prestati komunicirati s drugom ugovornom stranom. Potrebno je pravno riješiti status ugovora i eventualno prenesene imovine.
Što se sve mora navesti u ugovoru?
Zakonske izmjene dodatno su naglasile potrebu da se obveze uzdržavanja odrede konkretno.
Ugovor treba urediti gdje će primatelj uzdržavanja stanovati, tko osigurava prehranu, njegu i brigu o zdravlju, kako se podmiruju režijski troškovi i ostale osnovne životne potrebe te tko snosi troškove pogreba.
Obveze ne bi trebale ostati na nejasnoj formulaciji da će se davatelj uzdržavanja brinuti o starijoj osobi.
Ako je nekome svakodnevno potrebna pomoć pri odlasku liječniku, nabavi lijekova ili održavanju kućanstva, korisno je što preciznije odrediti opseg tih obveza.
Što je ugovor jasniji, manja je mogućnost kasnijeg spora oko toga što je jedna strana obećala, a što je druga očekivala.
Može li netko sklopiti ugovore o uzdržavanju s neograničenim brojem starijih osoba?
Ne.
Od zakonskih izmjena koje su stupile na snagu krajem 2023. vrijedi ograničenje prema kojem davatelj uzdržavanja može istodobno imati ugovore o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju s najviše tri primatelja uzdržavanja.
U taj se broj zajedno računaju obje vrste ugovora.
Ugovor sklopljen protivno tom ograničenju ništetan je.
Radi provjere osnovan je Registar ugovora o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju koji vodi Hrvatska javnobilježnička komora.
Prije potvrđivanja ili sastavljanja ugovora ovlaštena osoba provjerava broj primatelja uzdržavanja s kojima davatelj već ima sklopljene ugovore.
Svrha tih pravila jest smanjiti mogućnost zlouporaba i dodatno zaštititi osobe koje sklapaju takve ugovore.
Mora li javni bilježnik objasniti razliku?
Da.
Ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku te potvrđen na zakonom propisani način, odnosno ovjeren pred nadležnim sudom, solemniziran kod javnog bilježnika ili sastavljen kao javnobilježnički akt.
Ovlaštena osoba mora ugovarateljima pročitati ugovor i na razumljiv način objasniti njegova pravna obilježja i posljedice.
Posebno je važno upozoriti na trenutak prijenosa imovine.
Kod dosmrtnog uzdržavanja mora se objasniti i razlika u odnosu na doživotno uzdržavanje te važnost zaštitnih prava poput osobne služnosti stanovanja i stvarnog tereta.
To znači da potpisivanje ugovora nije obična formalnost.
Osoba koja ne razumije neku odredbu treba zatražiti dodatno objašnjenje prije nego što potpiše ugovor kojim raspolaže vrijednom imovinom.
Utječe li ugovor o uzdržavanju na nacionalnu naknadu za starije?
Može.
Osoba koja je primatelj uzdržavanja na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju u pravilu ne može ostvariti nacionalnu naknadu za starije osobe.
Zakon predviđa određene iznimke, među ostalim kada je pokrenut odgovarajući postupak radi raskida, utvrđenja ništetnosti ili poništenja ugovora.
To je važno za starije građane koji nemaju mirovinu ili razmišljaju o podnošenju zahtjeva za nacionalnu naknadu.
Prije sklapanja ugovora potrebno je provjeriti utječe li on na socijalna i druga prava koja osoba trenutačno ostvaruje ili planira ostvarivati.
Koji je ugovor sigurniji za osobu koja daje svoju kuću?
Ako je najvažnije da osoba ostane vlasnik nekretnine do kraja života, ugovor o doživotnom uzdržavanju pruža drukčiji položaj jer se stjecanje imovine odgađa do njezine smrti.
Kod dosmrtnog uzdržavanja prijenos se događa ranije, pa posebnu pozornost treba posvetiti zaštiti stanovanja i osiguranju dogovorenih obveza.
To ne znači da je svaki ugovor o dosmrtnom uzdržavanju štetan ili da ugovor o doživotnom uzdržavanju sam po sebi jamči da nikada neće nastati problem.
Obje vrste ugovora mogu biti predmet sporova ako jedna strana ne ispunjava obveze.
Zato prije potpisivanja treba razumjeti trenutak prijenosa vlasništva, sadržaj obveza, mogućnost raskida i posljedice za nekretninu.
Osobito kada je riječ o jedinoj kući ili stanu u kojem osoba živi, vrijedi prije sklapanja ugovora zatražiti neovisni pravni savjet.
Razlika između dvaju ugovora može se svesti na jednu rečenicu, ali njezine posljedice mogu trajati cijeli život: kod doživotnog uzdržavanja imovina prelazi nakon smrti primatelja, a kod dosmrtnog još za njegova života.
