Podstanar ili vlasnik stana? Evo tko mora plaćati pričuvu, a tko režije

Tko plaća pričuvu kada je stan iznajmljen – vlasnik ili podstanar? Prema zakonu, obveza plaćanja zajedničke pričuve pripada vlasniku stana. Međutim, vlasnik i najmoprimac mogu ugovoriti da taj trošak snosi podstanar. Ako pričuva ostane neplaćena, takav dogovor ne oslobađa vlasnika obveze prema zgradi.

Najamnina, struja, voda, grijanje, odvoz otpada i pričuva samo su dio troškova s kojima se susreću građani koji žive u unajmljenom stanu.

Dok je kod potrošnje struje ili vode uglavnom jasno da trošak nastaje korištenjem stana, zajednička pričuva često izaziva nesporazume.

Neki vlasnici smatraju da sve mjesečne račune treba plaćati podstanar. S druge strane, najmoprimci se pitaju zašto bi financirali održavanje zgrade koja nije u njihovu vlasništvu.

Odgovor ovisi o tome govorimo li o zakonskoj obvezi prema zgradi ili o međusobnom dogovoru vlasnika i najmoprimca.

Tko je prema zakonu dužan plaćati pričuvu?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje da zajedničku pričuvu plaćaju suvlasnici zgrade.

To znači da je za stan koji se daje u najam obveznik plaćanja pričuve njegov vlasnik.

Sredstva pričuve služe za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te za troškove upravljanja.

Iz njih se, među ostalim, financiraju redovito održavanje, hitni i nužni popravci, osiguranje zgrade te naknade upravitelju i predstavniku suvlasnika.

Pričuva se zato razlikuje od računa za potrošenu električnu energiju ili vodu. Ona je povezana s vlasništvom nad nekretninom i obvezama suvlasnika.

Činjenica da vlasnik ne živi u stanu, nego ga iznajmljuje, ne znači da prestaje biti obveznik plaćanja pričuve.

Može li vlasnik tražiti da pričuvu plaća podstanar?

Može ugovoriti da taj trošak snosi najmoprimac.

Zakon o najmu stanova propisuje da ugovor o najmu treba sadržavati vrste troškova povezanih sa stanovanjem i način njihova plaćanja.

To ostavlja prostor da vlasnik i najmoprimac međusobno dogovore raspodjelu troškova.

Primjerice, mogu ugovoriti da podstanar uz najamninu plaća struju, vodu, grijanje, odvoz otpada i mjesečni iznos pričuve.

Mogu se dogovoriti i da pričuvu plaća vlasnik, dok najmoprimac podmiruje samo režijske troškove.

Važno je, međutim, razlikovati njihov međusobni dogovor od zakonske obveze prema zajednici suvlasnika.

Čak i kada podstanar ugovorom preuzme plaćanje pričuve, vlasnik time ne prestaje biti suvlasnik zgrade niti se oslobađa odgovornosti za podmirenje te obveze.

Što ako podstanar ne plati pričuvu?

Ako pričuva nije plaćena, upravitelj zgrade može poduzimati mjere radi naplate dospjelog duga.

Budući da je obveza plaćanja pričuve vezana uz suvlasništvo, vlasnik se ne može jednostavno opravdati tvrdnjom da je plaćanje prepustio podstanaru.

Ako je ugovorom o najmu određeno da najmoprimac snosi taj trošak, a on ga nije podmirio, vlasnik može od njega zahtijevati ispunjenje ugovorene obveze.

No to je zaseban odnos između vlasnika i najmoprimca.

Zato je za vlasnika sigurnije redovito provjeravati plaća li se pričuva, čak i kada je ugovoreno da novac uplaćuje podstanar.

U suprotnom se dug može gomilati bez njegova znanja.

Tko plaća struju, vodu, grijanje i ostale režije?

Kod režijskih troškova presudno je što su vlasnik i najmoprimac ugovorili.

U praksi najmoprimac najčešće plaća troškove povezane sa svojom potrošnjom, poput električne energije, vode, plina i grijanja.

Međutim, ugovor može predvidjeti i drukčiji način plaćanja.

Primjerice, najamnina može biti dogovorena kao jedinstven iznos koji uključuje određene režije, dok se ostali troškovi plaćaju posebno.

Zato prije potpisivanja ugovora treba provjeriti što točno ulazi u mjesečnu najamninu.

Ako u oglasu piše da stan stoji 500 eura mjesečno, to samo po sebi ne govori jesu li u cijenu uključeni pričuva, internet, odvoz otpada ili drugi računi.

Najbolje je svaki trošak jasno navesti u pisanom ugovoru.

Može li vlasnik naknadno prebaciti pričuvu na podstanara?

Ako je ugovorom već određeno tko plaća pričuvu, jedna strana ne bi trebala jednostrano mijenjati taj dogovor.

Primjerice, ako su se vlasnik i najmoprimac dogovorili da vlasnik plaća pričuvu, vlasnik ne može samo usmenom obavijesti pretvoriti taj trošak u novu obvezu podstanara.

Za promjenu ugovorenih uvjeta potreban je odgovarajući dogovor ugovornih strana.

To je posebno važno ako suvlasnici zgrade odluče povećati pričuvu radi obnove krova, pročelja ili drugih radova.

Ako ugovor predviđa da najmoprimac plaća stvarni mjesečni iznos pričuve, povećanje može utjecati na njegov trošak stanovanja.

Ako je, pak, dogovoren drukčiji način raspodjele troškova, treba poštovati ono što je ugovoreno.

Zbog toga nije dovoljno u ugovoru napisati samo da podstanar plaća sve troškove. Mnogo je jasnije izričito navesti uključuje li to i zajedničku pričuvu.

Tko plaća popravak krova, dizala ili pročelja?

Popravci zajedničkih dijelova zgrade u pravilu se financiraju sredstvima zajedničke pričuve ili drugim sredstvima koja osiguravaju suvlasnici.

To mogu biti radovi na krovu, pročelju, zajedničkim instalacijama ili dizalu.

Odluke o takvim troškovima donose se prema pravilima upravljanja zgradom.

Podstanar koji živi u stanu nije zbog samog najma postao suvlasnik zgrade.

Zato ne preuzima automatski vlasničke obveze vezane uz obnovu zajedničkih dijelova.

Ako vlasnik želi da najmoprimac snosi određene dodatne troškove, važno je provjeriti postoji li za to jasna i valjana ugovorna osnova.

Posebno treba razlikovati redovitu mjesečnu pričuvu od izvanrednih ulaganja ili drugih financijskih obveza suvlasnika.

Što ako u ugovoru uopće ne piše tko plaća pričuvu?

Ako ugovor o najmu ne uređuje pričuvu, polazište je zakonska obveza vlasnika prema zajednici suvlasnika.

Ne treba automatski pretpostaviti da je podstanar dužan plaćati pričuvu samo zato što podmiruje struju, vodu i ostale režije.

Najbolje rješenje jest da vlasnik i najmoprimac pisanim dodatkom ugovoru jasno urede raspodjelu troškova.

Takav dogovor može spriječiti nesporazume oko mjesečnih računa, povećanja pričuve i eventualnih dugovanja.

Pri useljenju je korisno zabilježiti i stanje brojila te provjeriti postoje li neplaćeni računi iz prethodnog razdoblja.

Time se smanjuje rizik da novi najmoprimac i vlasnik kasnije različito tumače tko je odgovoran za pojedini trošak.

Što treba provjeriti prije potpisivanja ugovora o najmu?

Prije useljenja nije dovoljno dogovoriti samo iznos najamnine i datum plaćanja.

Važno je znati koliko u prosjeku iznose režije, kolika je pričuva i tko je obvezan plaćati pojedine račune.

Treba razjasniti i kako će se postupati ako se iznos pričuve poveća ili ako zgrada odluči provesti veće radove.

Za najmoprimca je korisno da svi troškovi budu navedeni u ugovoru, kako se nakon useljenja ne bi pojavili neočekivani mjesečni izdaci.

Vlasniku je, s druge strane, važno imati uvid u podmirivanje obveza povezanih sa stanom.

Osnovno pravilo ostaje jednostavno: zajedničku pričuvu prema zakonu plaća vlasnik stana, dok se vlasnik i podstanar mogu međusobno dogovoriti tko će taj trošak stvarno snositi.

Upravo zato pitanje pričuve treba riješiti prije useljenja, a ne tek kada stigne prvi račun ili opomena zbog neplaćanja.